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Comprare casa: quanti contanti servono davvero
«Ho 40.000 € da parte, mi bastano per una casa da 200.000?» È la domanda che blocca davvero l’acquisto, e la risposta quasi mai è quella che ci si aspetta: l’anticipo non è il fabbisogno. Oltre alla differenza fra prezzo e mutuo ci sono imposte, notaio, agenzia e preliminare — voci che la banca non finanzia e che vanno trovate in contanti.
Norme e aliquote verificate su fonte primaria il 6 settembre 2026. Parametri 2026.
L’imposta non si calcola sul prezzo che paghi. Fuori dai casi soggetti a IVA, se lo chiedi al notaio nell’atto, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale — rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre abitazioni — che di regola è molto più basso del prezzo. È il sistema del prezzo-valore: chi non lo conosce, o si dimentica di chiederlo, paga migliaia di euro in più e in cambio rinuncia anche al 30% di sconto sull’onorario del notaio. Non si recupera dopo con un atto integrativo.
L’immobile e il venditore
La rendita catastale è quella annua che leggi sulla visura, prima di ogni rivalutazione. Serve solo al prezzo-valore. Se il venditore è un’impresa che vende con IVA, indica il prezzo al netto dell’IVA: l’imposta viene aggiunta qui sotto.
Il mutuo e la tua liquidità
Notaio e agenzia
Solo l’onorario del notaio: le imposte che incassa per conto dello Stato sono calcolate a parte, e sommarle qui le conterebbe due volte. Su entrambe le voci il calcolo aggiunge l’IVA al 22%.
Il preliminare
L’imposta di registro o l’IVA che hai pagato sulla prima casa che stai vendendo. Vale solo se anche il nuovo acquisto ha i requisiti prima casa.
Contanti necessari in tutto
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Di cui imposte e oneri, oltre il prezzo
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Rispetto alla tua liquidità
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Mutuo minimo perché ti bastino
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Da dove viene il fabbisogno
Ogni voce, con dentro cosa
La somma di queste righe è esattamente il fabbisogno riportato in alto: nessuna voce è contata due volte, e ognuna dichiara cosa comprende.
| Voce | Importo | Quando esce |
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Quanti contanti servono, al variare del mutuo
Come si forma la base imponibile
Il confronto fra il prezzo e il valore catastale, e quanto vale chiedere il prezzo-valore.
Le quattro configurazioni a confronto
Stesso immobile, stesso prezzo, stesso mutuo: cambia solo il regime fiscale. È l’unico modo per vedere quanto pesano davvero la prima casa e il tipo di venditore, senza che altre variabili sporchino il confronto.
| Configurazione | Imposte d’atto | Imposta sul mutuo | Totale |
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Gli importi sono lordi, cioè prima dello scomputo di quanto versato al preliminare e prima del credito d’imposta: servono a confrontare i regimi fra loro, non a dire quanto verserai tu. Quello che verserai davvero è nella tabella delle voci qui sopra.
Le norme, con il testo che conta
Ogni parametro usato dal calcolo, con la fonte primaria da cui viene e l’anno di validità.
Da privato si paga il 9%, con la prima casa il 2%
«Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro proporzionale del 9%; l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; l’imposta catastale fissa di 50 euro». Con i benefici prima casa l’aliquota scende al 2% e le due imposte fisse restano identiche. In entrambi i casi il registro proporzionale «non può comunque essere di importo inferiore a 1000 euro».
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali», edizione ottobre 2025, capitoli 3 e 4; art. 1 della Tariffa, Parte prima, D.P.R. 131/1986 e nota II-bis
Quando vende un’impresa la regola è l’esenzione, non l’IVA
«Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva»: l’IVA si applica solo alle cessioni fatte dalle imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dall’ultimazione, oppure anche dopo se il venditore lo sceglie esprimendolo nell’atto o nel preliminare. Chi compra dal costruttore paga quindi l’IVA (4%, 10% o 22%) più tre imposte fisse da 200 € ciascuna; chi compra da un’impresa che vende in esenzione paga le stesse imposte di un acquisto da privato.
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida ottobre 2025, capitolo 3
Il prezzo-valore: l’imposta non si calcola sul prezzo che paghi
Per le vendite soggette a registro proporzionale (quindi mai con IVA) in cui l’acquirente è una persona fisica, la legge consente di tassare il trasferimento «sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto». Valore catastale = rendita × 1,05 × 120, o × 110 per la prima casa. Va chiesto espressamente al notaio nell’atto di acquisto e «la richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo». Porta con sé anche «una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio» e limita il potere di accertamento dell’Agenzia.
Fonte: Art. 1, comma 497, L. 266/2005; Agenzia delle Entrate, guida ottobre 2025, capitolo 3
Sul mutuo la banca trattiene lo 0,25%, o il 2% se non è prima casa
L’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine sostituisce registro, bollo, ipotecarie e catastali sull’atto di mutuo. L’aliquota è unificata allo 0,25%, ma «qualora il finanziamento stesso non si riferisca all’acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l’aliquota si applica nella misura del 2 per cento». È otto volte tanto, e quasi nessuno la mette in conto perché non la versi tu: la banca eroga di meno.
Fonte: Art. 18 D.P.R. 601/1973 (aliquota unificata dall’art. 10, comma 2-bis, D.L. 70/1988; comma finale aggiunto dal D.L. 168/2004, conv. L. 191/2004)
Quello che paghi al preliminare non è perso: si scomputa
Il preliminare va registrato entro 30 giorni e sconta 200 € di registro fisso più il bollo. Su caparra e acconti si paga inoltre un’imposta proporzionale: «Per i contratti preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 l’imposta è pari allo 0,5% di tali somme o, se di importo inferiore, a quella applicabile per il contratto definitivo. Sia che si tratti di caparra che di acconti, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo». Fino al 2024 gli acconti scontavano il 3%: questo calcolatore applica la regola vigente, non quella superata.
Fonte: Art. 10 della Tariffa, Parte prima, D.P.R. 131/1986; Agenzia delle Entrate, guida ottobre 2025, capitolo 2
Il credito d’imposta se stai ricomprando una prima casa
Chi vende l’abitazione comprata con le agevolazioni e ne ricompra un’altra con gli stessi requisiti «ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato». Non può superare l’imposta dovuta sul secondo acquisto e «il credito d’imposta eccedente rispetto a quanto dovuto relativamente al secondo acquisto non dà luogo a rimborsi»: l’eccedenza si usa in diminuzione dell’Irpef o in compensazione con F24, quindi rientra dopo e non è cassa disponibile il giorno del rogito.
Fonte: Art. 7 L. 448/1998; Agenzia delle Entrate, guida ottobre 2025, capitolo 4
La prima casa «under 36» non c’è più, e per questo non è calcolata
Le agevolazioni del decreto Sostegni bis «si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023», estese ai soli atti definitivi entro il 31 dicembre 2024 a fronte di un preliminare registrato entro il 2023. Nel 2026 non spettano più: un calcolatore che le applicasse darebbe a un under 36 un fabbisogno di cassa sottostimato di migliaia di euro proprio nel momento in cui conta.
Fonte: D.L. 73/2021 e L. 18/2024; Agenzia delle Entrate, guida ottobre 2025, capitolo 5
Cosa questo calcolo NON include
Ogni esclusione è dichiarata insieme alla direzione in cui sposta il risultato, così sai da che parte sbaglia il numero che stai leggendo.
- La detrazione Irpef del 19% sugli interessi del mutuo e sulla provvigione dell’agenzia — SOVRASTIMA il costo dell’operazione nel tempo, ma non il fabbisogno di cassa, che è quello che questo tool calcola. Sono soldi che rientrano con il 730 dell’anno dopo, non contanti che hai il giorno del rogito: se li conti oggi, al rogito non hai di che pagare.
- La cassa del notariato, le visure, le volture e i costi di trascrizione dell’atto — SOTTOSTIMA la parcella del notaio, di norma di qualche centinaio di euro. Qui si inserisce il solo onorario: chiediti un preventivo scritto «tutto compreso» e usa quel numero, perché è così che i notai li presentano.
- L’assicurazione incendio e scoppio richiesta dalla banca, e le eventuali polizze accessorie — SOTTOSTIMA il costo dell’erogazione. La polizza incendio è obbligatoria per legge sul mutuo ipotecario e la banca la chiede alla stipula: se la paghi in premio unico anticipato può valere più della perizia e dell’istruttoria messe insieme.
- Ristrutturazione, arredi, allacciamenti, trasloco e i ratei di IMU, TARI e spese condominiali — SOTTOSTIMA, spesso di molto, quanto ti serve davvero. Il tool si ferma al rogito perché quella è la soglia oltre la quale l’acquisto non si può più fermare; il giorno dopo la casa ricomincia a chiedere soldi.
- Le agevolazioni diverse dalla prima casa: under 36 (scaduta), acquisto da cooperativa, permuta, immobili all’asta, terreni — nessuna direzione univoca. Il calcolo copre la compravendita di un’abitazione e delle sue pertinenze, che è il caso in cui si trova quasi chi legge. Fuori da lì le regole cambiano e il numero qui sopra non vale.
- Il fatto che la banca deliberi il mutuo, e a quali condizioni — nessuna direzione univoca. Qui il mutuo è un numero che decidi tu: la banca lo concede guardando reddito, rata sostenibile e perizia sull’immobile, che può risultare più bassa del prezzo e ridurre l’importo finanziabile proprio mentre il fabbisogno di contanti aumenta.
Un’ultima asimmetria, che nessun numero risolve. Questo tool dice se i contanti bastano il giorno del rogito, non se il mutuo è sostenibile nei vent’anni successivi né se stai comprando bene. Arrivare al rogito con zero euro sul conto è possibile e legale: è anche il modo più comune per trasformare un acquisto sostenibile in un problema, perché una casa appena comprata chiede subito altri soldi. Per la rata guarda il calcolatore della rata, per la scelta del tasso fisso o variabile, e per il cuscinetto che ti serve dopo il fondo di emergenza.