Grandi decisioni
Mutuo a tasso fisso o variabile?
Il variabile parte quasi sempre più basso, quindi qualunque simulazione a tasso costante lo fa vincere per costruzione. Qui i due mutui hanno lo stesso esborso mensile, e la domanda è un’altra.
Le domande utili sono due, e nessuna delle due è «quale costa meno». La prima: fino a che punto il variabile conviene, cioè quanto possono salire i tassi prima che diventi la scelta peggiore. La seconda: quella rata la reggo? — perché un mutuo che non riesci a pagare non è un mutuo conveniente, per quanto bene torni il totale degli interessi.
Il confronto è tenuto onesto con il salvadanaio: entrambi i rami escono di cassa esattamente la rata del fisso, tutti i mesi. Chi ha il variabile paga la sua rata alla banca e mette da parte la differenza; quando i tassi salgono e la rata supera quella fissa, attinge al salvadanaio. Il saldo finale è il vantaggio del variabile in euro. Senza questo accorgimento staresti confrontando due tenori di vita, non due mutui.
1. Il mutuo e l’offerta a tasso fisso
Rata del fisso, costante per tutta la durata. È anche l’esborso mensile del ramo variabile.
–
2. L’offerta a tasso variabile
–
Prima rata del variabile, al tasso di partenza –
–
3. Lo scenario di stress
Il parametro sale fino al picco, ci resta, poi rientra con la stessa gradualità. La stessa forma viene usata anche al contrario per lo scenario di ribasso: uno stress test asimmetrico punirebbe solo una delle due offerte.
–
4. La tua situazione
Il numero da ricordare
Nella forma di rialzo che hai costruito, il variabile regge una salita del parametro fino a –. Oltre, vince il fisso.
–
–
–
E quella rata la reggo?
Rata fissa
–
–
Variabile: prima rata
–
–
Variabile: rata più alta nel rialzo
–
–
–
Le tre cifre sono rate piene, capitale più interessi, senza spese di incasso. Le percentuali sono la quota sul reddito netto mensile che hai indicato. Il 30% e il 40% non sono soglie di legge: sono il metro pratico con cui le banche stesse valutano la sostenibilità.
Cosa resta nel salvadanaio, nei tre scenari
È il saldo all’ultima rata: quanto ti resta in tasca scegliendo il variabile invece del fisso, già al netto della differenza di detrazione fra i due rami e degli interessi maturati sul conto. Sotto zero significa che il variabile ti è costato di più.
| Scenario | Tasso più alto | Rata più alta | Interessi del variabile | Saldo finale del salvadanaio |
|---|
–
La rata più alta di ogni anno
Tutte e quattro le serie sono la stessa grandezza: la rata mensile piena, capitale più interessi. La linea del fisso è piatta per definizione — è esattamente quello che stai comprando.
A quale livello del parametro i due mutui pareggiano
Saldo finale del salvadanaio se il parametro restasse fermo per sempre a ciascun livello. Sopra lo zero vince il variabile, sotto vince il fisso: la linea dello zero è sempre nel grafico e l’intervallo contiene sempre il punto di incrocio.
Anno per anno, nello scenario di rialzo
| Anno | Tasso più alto | Rata fissa | Rata variabile più alta | Interessi del variabile | Debito residuo del variabile | Saldo del salvadanaio |
|---|
La colonna «saldo del salvadanaio» include già la differenza di detrazione fra i due rami incassata in quell’anno e gli interessi maturati sul conto. L’ultima riga coincide esattamente con la riga «Rialzo» della tabella degli scenari qui sopra.
Cosa dice la fonte, voce per voce
| Voce | Cosa dice | Fonte |
|---|---|---|
| Come è fatto il tasso | «Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs; per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.» | Banca d’Italia, guida al mutuo ipotecario |
| Il tasso fisso | «Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.» È consigliato «a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate». E: «A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.» | Banca d’Italia, guida al mutuo ipotecario |
| Il tasso variabile | «A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.» E: «l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga». | Banca d’Italia, guida al mutuo ipotecario |
| Il CAP non è gratis | «In finanza però niente è gratis e solitamente l’opzione cap sul tasso di interesse si accompagna a un costo iniziale più alto del mutuo rispetto ad un finanziamento a tasso variabile senza cap.» Per questo, se accendi il CAP, devi inserire lo spread dell’offerta con il cap — non quello dell’offerta senza. | Banca d’Italia, «L’economia per tutti» |
| L’ammortamento alla francese | «La rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi.» È il piano usato qui per entrambi i mutui, con la rata del variabile ricalcolata a ogni revisione del tasso sul debito che resta. | Banca d’Italia, guida al mutuo ipotecario |
| La detrazione cala nel tempo | «La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.» | Banca d’Italia, guida al mutuo ipotecario |
| Quanto vale la detrazione | «Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui danno diritto ad una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19 per cento», su «un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a euro 4000», da ripartire fra i cointestatari. Al massimo 760 euro di imposta risparmiata all’anno. | Art. 15 c. 1 lett. b) TUIR; Agenzia delle Entrate |
| Quando la incassi | «La detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso del 2025, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa).» Nel modello l’incasso arriva con un anno di ritardo, come nella realtà del 730, in entrambi i rami. | Agenzia delle Entrate, dichiarazione 2026 |
| La detrazione e il tuo reddito | Per gli interessi passivi la detrazione «compete per l’intero importo, a prescindere dall’ammontare del reddito complessivo». Eccezione: «Dall’anno d’imposta 2025, per i soggetti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro che abbiano stipulato contratti di mutuo dal 1° gennaio 2025, la detrazione (...) spetta fino a un determinato ammontare». Per i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 «non è soggetta ad alcuna riduzione». | Art. 15 c. 3-quater e art. 16-ter TUIR |
| Puoi cambiare idea | «È possibile in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità.» Il cliente «non deve sostenere alcun costo neanche indiretto (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del nuovo finanziamento». | Banca d’Italia, guida al mutuo ipotecario (portabilità) |
| Tasso misto e tasso doppio | Non sono modellati qui. Nel misto «il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto»; nel doppio «il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile». Dipendono da una finestra di opzione contrattuale che questi input non sanno rappresentare. | Banca d’Italia, guida al mutuo ipotecario |
Cosa questo calcolo non include
- Le spese: si confrontano due TAN, non due TAEG. Istruttoria, perizia, imposta sostitutiva sul mutuo, polizze obbligatorie e spese di incasso rata restano fuori. Se le due offerte hanno spese diverse, il confronto qui favorisce quella che costa di più in spese: chiedi a entrambe le banche il TAEG e il PIES.
- L’inflazione. Tutto è nominale. In termini reali il debito si erode da solo mentre lo paghi, e quel regalo va a chi ha la rata più bassa più a lungo: in uno scenario di rialzo, che di solito arriva insieme all’inflazione, il variabile è quindi rappresentato peggio di com’è.
- La probabilità degli scenari. I tre percorsi sono deterministici e non hanno probabilità associate: sono «cosa succede se», non previsioni. Nessuna simulazione storica, nessuna distribuzione.
- Il costo del salvadanaio in rosso. Quando il saldo va sotto zero, nel modello non costa nulla; nella realtà quei soldi si trovano indebitandosi a tassi ben più alti di un mutuo. Il ramo variabile è quindi rappresentato meglio di com’è.
- Il prezzo del CAP. Il tetto sul tasso non è gratis e si paga con uno spread più alto. Se accendi il CAP devi inserire lo spread dell’offerta con il cap, altrimenti stai regalando al variabile una protezione che nella realtà costa.
- Il tasso misto e il tasso doppio. Dipendono da finestre di opzione contrattuali che questi input non sanno rappresentare. Se l’offerta che hai davanti è di quel tipo, questo confronto non è il suo.
- Il tetto d’usura. Il limite si ottiene «aumentando i TEGM di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali», ed è rilevato ogni trimestre per decreto del MEF: cambiando quattro volte l’anno non è cablato qui. Gli scenari di rialzo più estremi vanno letti come esercizi di stress, non come rate realmente applicabili.
- La capienza IRPEF e le addizionali. La detrazione del 19% è assunta incassata per intero e opera solo sull’imposta erariale. Chi è incapiente ne incassa meno, in entrambi i rami.
- Il plafond dell’art. 16-ter TUIR per chi ha stipulato dal 2025 con reddito sopra 75.000 euro: dipende da tutti gli altri oneri detraibili insieme, non solo dal mutuo, e non è stimabile da qui. Se ti riguarda, togli la spunta alla detrazione.
Prima di decidere
Da dove vengono questi numeri
- Definizione di tasso fisso, tasso variabile, tasso misto e tasso doppio, composizione del tasso (parametro di riferimento più spread), ammortamento alla francese e portabilità senza spese: Banca d’Italia, «Le guide della Banca d’Italia — Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici».
- Costo dell’opzione CAP rispetto a un variabile puro: Banca d’Italia, portale «L’economia per tutti», «Mutui: non solo tasso fisso o variabile».
- Detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, nel limite di 4000 euro annui di interessi complessivi da ripartire fra i cointestatari, e criterio di cassa: art. 15, comma 1, lett. b), TUIR; Agenzia delle Entrate, «Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026», sezione «Interessi passivi per mutui», rigo E7.
- Detrazione spettante per intero a prescindere dal reddito complessivo: art. 15, comma 3-quater, TUIR. Riparametrazione per redditi oltre 75.000 euro sui soli mutui stipulati dal 1° gennaio 2025: art. 16-ter TUIR.
- Formula del tasso soglia d’usura (TEGM aumentati di un quarto più quattro punti, con differenza massima di otto punti) e rilevazione trimestrale con decreto del MEF pubblicato in Gazzetta Ufficiale: art. 2, comma 4, legge 7 marzo 1996 n. 108, come modificato dal D.L. 70/2011.
Parametri verificati il 5 settembre 2026. Questo strumento è a scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un professionista abilitato: nessuna delle due offerte è raccomandata.