Casa e credito

Surroga del mutuo: conviene cambiare banca?

I tassi si muovono e la tua rata resta ferma. La surroga è gratuita per legge, la sostituzione no: qui vedi la differenza in euro, sul debito che ti resta e sulla durata che ti resta.

Il conto si sbaglia quasi sempre in tre modi. Si confondono tre operazioni diverse: surroga e rinegoziazione sono gratuite per legge, la sostituzione no, e chi chiede una surroga e si ritrova una sostituzione paga migliaia di euro che non doveva. Si fa il conto sul mutuo sbagliato: il risparmio non sta sull’importo di quando l’hai acceso ma sul debito residuo e sulla durata residua, e in un piano alla francese la coda è quasi tutta capitale. E si scambia la rata più bassa per un risparmio: allungare la durata abbassa la rata sempre, anche a tasso invariato, e alza gli interessi totali.

Qui i due rami — «resti dove sei» e «fai l’operazione» — hanno lo stesso debito di partenza e lo stesso esborso mensile: la rata che paghi oggi. Chi rifinanzia versa alla banca la rata nuova e mette da parte la differenza in un salvadanaio; chi resta fermo, quando il suo mutuo finisce prima, mette da parte tutta la rata. I costi dell’operazione escono dal salvadanaio al mese zero, e il mese in cui il saldo torna sopra lo zero è il break-even. A fine corsa entrambi i debiti valgono zero: quel che resta nel salvadanaio è il verdetto, in euro.

Surroga (portabilità)

Gratuita per legge

Il nuovo intermediario subentra nel mutuo e nell’ipoteca che c’è già. L’importo è il debito residuo, non un euro di più. Per legge non ti può essere addebitato nulla: né istruttoria, né perizia, né notaio, né imposta sostitutiva, né penale.

art. 120-quater commi 3, 4 e 6 TUB

Rinegoziazione

Gratuita per legge

Accordo con la banca che hai già, per scrittura privata: si cambiano tasso, durata, spread o indicizzazione. Non costa nulla, ma la banca non è obbligata ad accettare e in genere offre meno di quanto trovi fuori.

art. 120-quater comma 5 TUB

Sostituzione

Ha dei costi

Il vecchio mutuo si chiude e se ne accende uno nuovo, con una nuova ipoteca. È l’unica delle tre che permette di chiedere più soldi del debito residuo — e l’unica che si paga: notaio, perizia, istruttoria e imposta sostitutiva.

artt. 15 e 18 D.P.R. 601/1973 per l’imposta sostitutiva

Il mutuo che hai

Debito residuo (€)

Il numero sul piano di ammortamento oggi, non l’importo che ti hanno erogato allora.

TAN attuale (%)

Rate che ti restano (mesi)

Rata attuale calcolata: —. Se non coincide con quella che paghi davvero, correggi TAN o rate residue: il resto del conto parte da qui.

L’operazione che stai valutando

Tipo di operazione

TAN della nuova offerta (%)

Durata della nuova operazione (mesi)

Fisco e salvadanaio

Ho diritto alla detrazione del 19% sugli interessi (mutuo ipotecario sull’abitazione principale)

Tetto annuo di interessi detraibili (€)

4000 € se sei l’unico intestatario; se il mutuo è cointestato, la tua quota.

Rendimento netto del salvadanaio (%)

Dove finisce la differenza di rata. Mettilo a zero se sai che quei soldi li spenderai: il verdetto cambia, ed è giusto che cambi.

Saldo a fine corsa

—

Netto di costi, detrazione e salvadanaio

Rata: da / a

—

Break-even sui costi

—

TAN di pareggio

—

Sopra questo tasso non conviene più

—

Il vantaggio cumulato, mese per mese

Differenza fra i due salvadanai. Parte sotto zero di quanto costa l’operazione e il punto in cui taglia lo zero è il break-even. Se chiedi liquidità aggiuntiva compare una seconda linea, che è la stessa cosa senza i soldi che ti sei fatto anticipare: è su quella che si misura il break-even, ed è quella che dice quanto ti costa averli oggi. Entrambe sono saldi cumulati in euro, già netti in tutti e due i rami.

Quanto devi ancora, anno per anno

Due debiti residui lordi a confronto, stessa unità di misura. Se la curva nuova scende più lentamente, stai comprando la rata bassa con il tempo.

Anno per anno

Le colonne «rata» sono entrambe la rata piena versata alla banca; le colonne «interessi» sono entrambe lorde. Il salvadanaio è cumulato e comprende già la detrazione incassata.

Anno	Rata oggi	Rata nuova	Interessi oggi	Interessi nuovi	Debito oggi	Debito nuovo	Vantaggio cumulato

Cosa questo calcolo non include

Il tasso nuovo è trattato come fisso Sovrastima il vantaggio Se stai surrogando verso un variabile, quello che leggi è lo scenario in cui i tassi non si muovono mai. Per quel confronto usa «mutuo a tasso fisso o variabile».
L’assicurazione incendio e scoppio Sovrastima il vantaggio La banca subentrante può pretendere la sua polizza, e il premio già pagato alla vecchia non sempre torna indietro. Sono qualche centinaio di euro che qui non compaiono.
Addizionali regionali e comunali Effetto trascurabile La detrazione del 19% opera solo sull’IRPEF erariale. Il modello fa lo stesso, in entrambi i rami: l’errore, se c’è, è identico da una parte e dall’altra.
Incapienza e plafond dell’art. 16-ter TUIR Sottostima il vantaggio Chi non incassa la detrazione per intero — perché ha imposta lorda insufficiente, o perché ha reddito sopra 75.000 euro con un mutuo stipulato dal 1° gennaio 2025 e il plafond già saturo — deve spegnere l’interruttore della detrazione. Con la detrazione spenta il vantaggio dell’operazione è più grande, non più piccolo.
L’inflazione Gonfia i numeri lontani Tutti gli importi sono nominali. Il confronto resta corretto perché l’errore è simmetrico, ma il saldo che leggi fra vent’anni varrà meno di quanto sembri oggi.
Se la banca ti prende Non è un numero Il calcolo dice se conviene, non se te la danno. Reddito, età, rapporto fra debito e valore dell’immobile e storia creditizia restano fuori, e sono la ragione più comune per cui una surroga non parte.

Da dove vengono questi numeri

La surroga non ti può costare nulla

«Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.» E la surrogazione «comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura».

Art. 120-quater commi 3 e 4 TUB (D.Lgs. 385/1993)

E nessuno te lo può impedire

«È nullo ogni patto (…) con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione.» Non serve il consenso della banca che hai adesso.

Art. 120-quater comma 6 TUB

Quanto ci deve mettere

La surrogazione si perfeziona entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta. Se salta il termine per causa della vecchia banca, questa «è tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1 per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo».

Art. 120-quater comma 7 TUB

Lo dice anche la Vigilanza

«Se hai già un mutuo e trovi un’offerta più conveniente, ad esempio perché i tassi di interesse sono diminuiti, puoi trasferire il finanziamento senza alcuna spesa o penalità, anche senza il consenso della tua banca.» La legge stabilisce «che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo sia la concessione del nuovo finanziamento».

Banca d’Italia, «L’economia per tutti»

La rinegoziazione è un’altra cosa

È l’«accordo con il quale il cliente e l’intermediario convengono di modificare uno o più elementi del contratto»: «la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni». Resta con la banca che hai già, non costa nulla — ma la banca non è obbligata a dirti di sì.

Banca d’Italia, glossario; art. 120-quater comma 5 TUB

La sostituzione invece si paga

Si estingue il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo, con una nuova ipoteca: quindi notaio e imposta sostitutiva. L’aliquota è 0,25% sull’importo erogato, che sale al 2% «qualora il finanziamento stesso non si riferisca all’acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze».

Artt. 15 e 18 D.P.R. 601/1973

Nessuna penale, quasi sempre

È nullo il patto che imponga una penale per l’estinzione anticipata dei mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione. Vale per i mutui prima casa stipulati dal 2 febbraio 2007; per quelli più vecchi il tetto è quello dell’accordo ABI-consumatori del 2 maggio 2007. Per questo qui la penale è un campo da compilare, non una costante.

Artt. 120-ter e 161 comma 7-ter TUB

L’ipoteca non si paga per cancellarla

L’ipoteca «si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita» e la comunicazione al conservatore avviene «senza alcun onere per il debitore». Non è una voce di costo, né nella surroga né nella sostituzione.

Art. 40-bis TUB

I benefici fiscali non si perdono

«La surrogazione per volontà del debitore e la rinegoziazione di cui al presente articolo non comportano il venir meno dei benefici fiscali.» Se avevi la detrazione del 19% sugli interessi, dopo la surroga ce l’hai ancora.

Art. 120-quater comma 8 TUB

Ma se chiedi più soldi, la detrazione si restringe

Il nuovo mutuo conserva la detrazione se è «di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati». Sopra quella soglia, «se il nuovo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, la detrazione compete nei limiti della predetta quota». È il costo nascosto della liquidità aggiuntiva.

Art. 15 c. 1 lett. b) TUIR; AdE, circolare 21/E del 23 aprile 2010, par. 4.4

Quanto vale la detrazione

«Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui danno diritto ad una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19 per cento», su un massimo di 4000 euro di interessi all’anno da ripartire fra i cointestatari: al massimo 760 euro di imposta risparmiata. Entra in tutti e due i rami, ed è la ragione per cui il risparmio netto è sempre più piccolo di quello lordo.

Art. 15 c. 1 lett. b) TUIR; Agenzia delle Entrate, dichiarazione 2026

Più lunga la durata, più interessi

«A parità di importo e tipo di tasso, maggiore è la durata più interessi pagherai, anche se la rata è più bassa.» È la frase che questo tool traduce in euro: allungare abbassa sempre la rata, anche senza toccare il tasso.