Tools & Calcolatori
Rendimento netto di un immobile in affitto
Il canone che incassi non è il tuo rendimento. Fra cedolare secca o IRPEF, IMU del tuo Comune, mesi di sfitto e manutenzione, la cifra che resta è un’altra. Questo tool mette i due regimi fiscali uno accanto all’altro a parità di immobile e di costi, e poi confronta il risultato con lo stesso capitale investito sui mercati.
Parametri normativi verificati su fonte primaria il 17 agosto 2026. Scaglioni IRPEF e aliquote IMU 2026.
Il confronto è fra due regimi fiscali, non fra due immobili. Entrambi i rami partono dallo stesso canone, dagli stessi costi e dalla stessa IMU: cambiano solo le imposte e il fatto che la cedolare secca ti obbliga per legge a rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone. L’aliquota IMU e gli accordi territoriali sul canone concordato sono decisi dal tuo Comune: prendili dalla delibera comunale, non da qui.
L’immobile
Imposte, notaio e agenzia. Lascia 0 se l’immobile è già tuo e hai messo sopra il valore di mercato di oggi. Comprandolo come seconda casa da privato si sta di solito fra il 10% e il 13%.
Quella NON rivalutata: la rivalutazione del 5% la applica il tool, per IRPEF e IMU.
Contratto e fisco
Stipendio, pensione, partita IVA in regime ordinario. Serve a capire in quale scaglione cade il canone se scegli la tassazione ordinaria: è la variabile che sposta di più il confronto.
Aliquota di legge 0,86%, massimo comunale 1,06% (1,14% con l’ex maggiorazione TASI). La trovi nella delibera del Comune.
Le addizionali si pagano solo in tassazione ordinaria: la cedolare secca le sostituisce. Si va in genere dallo 0,7% al 3,33% per la regionale e fino allo 0,9% per la comunale.
Per legge locatore e conduttore rispondono in solido: metà per uno è la prassi, non un obbligo. Con la cedolare secca questa voce sparisce del tutto.
Costi annui a tuo carico
Questi costi valgono identici in tutti e due i regimi: si pagano comunque, cambia solo se li puoi dedurre — e per il privato che affitta non lo sono in nessuno dei due.
Caldaia, tetto, infissi, facciata. Non arrivano ogni anno, ma arrivano: metterli a zero è il modo più comune di sopravvalutare il rendimento di una casa.
Scenario
Fa crescere i costi in tutti e due i rami e il canone nel solo ramo IRPEF, perché la cedolare secca all’adeguamento ISTAT ci rinuncia.
Lo stesso tasso netto di costi serve anche a reinvestire i flussi di cassa dell’immobile, così i due rami capitalizzano allo stesso modo e nessuno dei due parte avvantaggiato.
Rendimento lordo
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Rendimento netto, primo anno
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Quanto se ne va in imposte
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Soglia di convenienza della cedolare
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Il verdetto
Il primo anno, voce per voce
Gli stessi costi, la stessa IMU, la stessa casa. Cambia solo la riga delle imposte sul reddito e la coppia registro più bollo, che la cedolare secca azzera.
| Voce | Cedolare secca | Tassazione ordinaria IRPEF |
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Netto cumulato dei due regimi
L’immobile contro lo stesso capitale investito
Anno per anno
| Anno | Canone incassato (cedolare) | Netto cedolare | Canone incassato (IRPEF) | Netto IRPEF | Differenza |
|---|
«Netto» significa canone incassato meno costi, meno IMU, meno imposte del regime. Il canone del ramo cedolare resta fermo per tutto l’orizzonte: è la rinuncia all’adeguamento ISTAT richiesta dall’opzione.
Cosa questo calcolo non include
| Voce esclusa | In che direzione sposta il risultato |
|---|---|
| I costi di vendita dell’immobile a fine orizzonte (agenzia, certificazioni, notaio dell’acquirente) | sovrastima l’immobile: il patrimonio finale è il valore di mercato lordo, non il ricavato netto di una vendita |
| La plusvalenza da rivendita entro cinque anni dall’acquisto | nessuna direzione oltre i cinque anni, dove non è imponibile; sotto i cinque anni sovrastima, perché la plusvalenza sarebbe tassata |
| Un eventuale mutuo sull’immobile: rata, interessi e detrazione del 19% | il tool ragiona sull’immobile pagato per intero. Con un mutuo il rendimento sul capitale proprio è più alto e il rischio pure: è leva, in entrambe le direzioni |
| Le detrazioni edilizie su ristrutturazione ed efficienza energetica | sottostima chi ha lavori in corso di detrazione, che recupera una parte della spesa in dieci anni |
| La sterilizzazione dell’aliquota al 33% per i redditi complessivi oltre 200.000 euro | sottostima l’IRPEF dovuta da chi supera quella soglia, quindi favorisce leggermente la tassazione ordinaria |
| Il regime delle locazioni brevi sotto i 30 giorni (21% sul primo immobile, 26% dal secondo) | non calcolabile qui: questo tool modella la locazione abitativa ordinaria, non l’affitto turistico |
| Spese legali e tempi di uno sfratto per morosità | sovrastima: la morosità qui è solo canone che non arriva, senza il costo e i mesi per liberare l’immobile |
| L’effetto del reddito da locazione su ISEE, assegno unico e detrazioni collegate al reddito | nessuna direzione sul netto calcolato, ma attenzione: anche il reddito soggetto a cedolare secca rileva per ISEE e per i benefici legati a requisiti reddituali |
| TARI, allacci, utenze intestate al proprietario e imprevisti oltre l’accantonamento indicato | sovrastima il netto di chi li sostiene: metti quelle voci nei costi annui per riportare il conto in pari |
Da dove vengono i numeri
Cedolare secca: che cosa sostituisce
È un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionale e comunale sul reddito dell’immobile, e in più elimina l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto. L’aliquota è il 21% del canone annuo stabilito dalle parti, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
Fonte: art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23; Agenzia delle Entrate, scheda «Cedolare secca», aggiornata al 29 maggio 2026; istruzioni modello 730/2026, pag. 26
Il prezzo nascosto della cedolare: niente adeguamento ISTAT
Chi opta per la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a chiedere l’aggiornamento del canone, «inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente». È l’unica differenza che questo tool introduce fra i due rami oltre alle imposte: nel ramo cedolare il canone resta fermo per tutto l’orizzonte, nel ramo IRPEF si adegua all’inflazione che indichi tu.
Fonte: Agenzia delle Entrate, scheda «Cedolare secca — Che cos’è», 29 maggio 2026
Tassazione ordinaria: come si costruisce la base
Il reddito imponibile è il MAGGIORE fra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo ridotto forfetariamente. La riduzione ordinaria è del 5% (si dichiara il 95%), sale al 25% per Venezia centro e le isole della Giudecca, Murano e Burano e al 35% per gli immobili di interesse storico o artistico. Su quel reddito si paga l’IRPEF a scaglioni insieme agli altri redditi, più le addizionali regionale e comunale.
Fonte: art. 37 c. 4-bis TUIR (D.P.R. 917/1986); istruzioni modello 730/2026, quadro B colonne 5 e 6, pag. 30; Agenzia delle Entrate, guida al quadro RB
Lo sconto del canone concordato in tassazione ordinaria
Se l’immobile è in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a canone concordato in base agli accordi territoriali, il reddito imponibile si riduce di un ulteriore 30%. Attenzione all’ordine: la riduzione si applica DOPO il confronto fra rendita e canone abbattuto, non prima. Chi sceglie la cedolare secca non ha questa riduzione — l’imposta sostitutiva si calcola sul reddito non ridotto, con l’aliquota del 10%.
Fonte: art. 8 legge 9 dicembre 1998 n. 431; istruzioni modello 730/2026, pag. 29
Scaglioni IRPEF usati
Dal 2026: 23% fino a 28.000 euro, 33% oltre 28.000 e fino a 50.000, 43% oltre 50.000. Il canone non viene tassato tutto all’aliquota marginale: il tool calcola l’IRPEF sul totale dei tuoi redditi con il canone dentro e le sottrae l’IRPEF sui soli altri redditi, così un canone che fa scavallare uno scaglione paga la parte giusta in ciascuno dei due.
Fonte: legge di bilancio 2026; MEF — Ragioneria generale dello Stato, circolare 21 aprile 2026 n. 4, Tabella A
IMU: base, aliquota e sconti
La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per 160 (gruppo catastale A escluso A/10). L’aliquota di legge per gli immobili diversi dall’abitazione principale è lo 0,86%; il Comune può azzerarla o portarla all’1,06%, e fino all’1,14% se applicava la maggiorazione TASI. Per le abitazioni locate a canone concordato l’imposta è ridotta al 75%, senza bisogno che il comune sia ad alta tensione abitativa; per i fabbricati di interesse storico o artistico la base è ridotta del 50%.
Fonte: art. 1 commi 745, 747, 754, 755 e 760 legge 27 dicembre 2019 n. 160; MEF — Dipartimento delle Finanze, sezioni «Base imponibile», «Aliquote» e «Agevolazioni»
Registro e bollo, che pesano solo in tassazione ordinaria
Imposta di registro pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro sulla sola prima annualità (per le successive può anche essere inferiore). Per i contratti a canone concordato in comuni ad elevata tensione abitativa la base si assume al 70%. Imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe, per ogni copia da registrare: il tool ne conta 2. Locatore e conduttore rispondono in solido: la divisione a metà è prassi contrattuale, non obbligo di legge, ed è il campo «Quota a tuo carico».
Fonte: art. 5 Tariffa parte prima D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131; D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 642; Agenzia delle Entrate, scheda «Contratto di locazione — Quanto si paga»
Il guadagno dell’investimento alternativo e quello dei flussi di cassa reinvestiti scontano entrambi l’imposta sostitutiva del 26% (art. 3 D.L. 66/2014). Tutti i parametri sono stati verificati su fonte primaria il 17 agosto 2026 e hanno una data di scadenza: aliquote e delibere comunali si rifanno ogni anno.