Grandi decisioni
Estinguere il mutuo o investire la differenza?
Hai una somma da parte e un mutuo in corso. Buttarla sul debito o metterla a rendere? Ecco il confronto fatto onestamente, a parità di capitale e di esborso mensile.
A decidere sono tre forze. Estinguere ti fa risparmiare gli interessi: è un rendimento certo, pari al tasso del mutuo, e non è tassato perché non è un guadagno ma un costo che sparisce. In cambio perdi la detrazione del 19% su quegli interessi — la gamba che quasi tutti dimenticano. Investire, invece, ti dà un rendimento atteso al netto di costi, bollo e imposta sostitutiva: più alto, ma nessuno te lo firma.
Il confronto è costruito perché nessuno dei due rami sia avvantaggiato: stesso capitale iniziale (quello che avanza dopo aver pagato il debito viene investito anche nel ramo estinzione), stesso esborso mensile (chi estingue non si tiene la rata risparmiata: la investe) e stesso orizzonte, cioè il mese in cui il mutuo sarebbe finito comunque.
1. Il tuo mutuo
anni
mesi
La tua rata mensile attuale, calcolata da questi dati
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2. La somma che stai decidendo come usare
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3. Se invece la investi
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Se estingui
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patrimonio netto alla fine, –
Se investi
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patrimonio netto alla fine, –
Entrambi i valori sono portafoglio liquidato al netto dell’imposta sostitutiva, meno il debito che resta. All’ultimo mese il debito è zero in tutti e due i rami, quindi resta solo il patrimonio: sono grandezze omogenee e confrontabili.
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Il numero da ricordare
Investire conviene solo se ti aspetti più di – lordo all’anno, tutti gli anni.
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Interessi risparmiati
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a favore di chi estingue
Detrazione persa
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a sfavore di chi estingue
Penale e spese
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a sfavore di chi estingue
Queste tre voci spiegano perché il confronto va da una parte o dall’altra, ma non sono una somma: la differenza fra i due patrimoni qui sopra dipende anche dal rendimento che il capitale produce in ciascun ramo e da quanto ne resta dopo l’imposta. Sono importi nominali sull’intero orizzonte, non attualizzati.
Il patrimonio netto dei due rami, anno per anno
Entrambe le serie sono portafoglio netto d’imposta meno debito residuo: nessun lordo contro un netto. Chi estingue parte più in alto perché ha meno debito; chi investe parte con più capitale sul mercato. Se le linee si incrociano, il grafico lo mostra.
A quale rendimento i due rami pareggiano
Quanto guadagni (o perdi) investendo invece di estinguere, al variare del rendimento lordo che ipotizzi. Sopra lo zero vince investire, sotto vince estinguere: la linea dello zero è sempre nel grafico e l’intervallo contiene sempre il punto di incrocio.
Che cosa succede il giorno in cui rimborsi
Capitale che va alla banca
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Penale sul capitale rimborsato
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Avanzo che investi comunque
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Debito che resta
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Il confronto, anno per anno
| Anno | Debito se estingui | Debito se investi | Patrimonio netto se estingui | Patrimonio netto se investi | Differenza (investi − estingui) |
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Le colonne «patrimonio netto» sono il portafoglio valorizzato come se lo liquidassi il 31 dicembre di quell’anno, al netto dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza maturata fino a lì e del bollo già pagato, meno il debito ancora aperto. L’ultima riga coincide esattamente con i due riquadri in alto.
Cosa dice la legge, voce per voce
| Voce | Cosa prevede | Norma |
|---|---|---|
| La penale di estinzione | È nulla per legge sui mutui, anche parzialmente estinti, contratti da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un’abitazione o per la propria attività economica o professionale. La nullità «opera di diritto e non comporta la nullità del contratto». | art. 120-ter TUB (D.Lgs. 385/1993) |
| Da quando vale | Mutui prima casa stipulati dal 2 febbraio 2007; gli altri mutui indicati dalla norma dal 3 aprile 2007. Per i contratti anteriori la penale massima è quella dell’accordo ABI–associazioni dei consumatori del 2 maggio 2007, e la banca non può rifiutare la rinegoziazione per rientrare in quei limiti. | art. 161 c. 7-ter TUB |
| La cancellazione dell’ipoteca | Con l’estinzione totale l’ipoteca «si estingue automaticamente» e la banca comunica al conservatore entro trenta giorni «senza alcun onere per il debitore». Non è una voce di costo. | art. 40-bis TUB |
| La detrazione sugli interessi | Il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, su un massimo di 4000 euro di interessi all’anno — complessivi, da suddividere fra gli intestatari. Al massimo 760 euro di imposta risparmiata all’anno. | art. 15 c. 1 lett. b) TUIR |
| La detrazione e il tuo reddito | Per gli interessi passivi la detrazione «compete per l’intero importo, a prescindere dall’ammontare del reddito complessivo»: la riduzione progressiva oltre i 120.000 euro non li tocca. | art. 15 c. 3-quater TUIR |
| L’eccezione dal 2025 | Chi ha un reddito complessivo sopra 75.000 euro e ha stipulato il mutuo dal 1° gennaio 2025 rientra in un plafond che dipende dal reddito e dai figli a carico, condiviso con quasi tutti gli altri oneri detraibili. Per i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 «non è soggetta ad alcuna riduzione». | art. 16-ter TUIR |
| La tassazione dell’investimento | Imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, che scende al 12,50% per titoli di Stato italiani e white list. Si paga quando vendi, non mentre il capitale cresce. | art. 3 D.L. 66/2014; art. 2 D.Lgs. 239/1996 |
| Il bollo sul portafoglio | Il 0,2% annuo sul controvalore dei prodotti finanziari. Lo paghi ogni anno anche se non vendi nulla, e in questo calcolo è applicato a entrambi i rami. | art. 13 c. 2-ter Tariffa D.P.R. 642/1972 |
Cosa questo calcolo non include
- L’inflazione. Tutto è nominale. Nella realtà il debito si svaluta da solo mentre lo paghi, e quel regalo va a chi il mutuo se lo tiene: il vantaggio dell’estinzione qui è quindi sovrastimato.
- La variabilità del tasso del mutuo. Il TAN è tenuto fermo per tutto l’orizzonte. Con un mutuo a tasso variabile è un’ipotesi: se i tassi salgono, estinguere conviene più di quanto qui risulti; se scendono, meno.
- La volatilità dei mercati. Il rendimento è costante, senza anni buoni e anni cattivi. A parità di media, un percorso reale con versamenti mensili rende quasi sempre qualcosa in meno: il ramo investimento è sovrastimato.
- La capienza IRPEF e le addizionali. La detrazione del 19% è assunta incassata per intero e opera solo sull’imposta erariale. Chi è incapiente ne incassa meno, e allora il ramo investimento è sovrastimato.
- Il plafond dell’art. 16-ter TUIR per chi ha stipulato dal 2025 con reddito sopra 75.000 euro: dipende da tutti gli altri oneri detraibili insieme, non solo dal mutuo, e non è stimabile da qui. Se ti riguarda, togli la spunta alla detrazione.
- Le assicurazioni abbinate al mutuo. Polizze scoppio e incendio o sulla vita spesso non si estinguono insieme al debito, e il loro premio resta.
- Le minusvalenze. Se il portafoglio chiude in perdita l’imposta è zero, ma quella perdita non viene valorizzata da nessun’altra parte.
- La surroga e la rinegoziazione. Spostare il mutuo a un’altra banca «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura» (art. 120-quater TUB) è una terza strada, spesso la migliore, che questo confronto non copre.
Prima di decidere
Da dove vengono questi numeri
- Nullità della penale di estinzione anticipata, totale o parziale: art. 120-ter del D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 (Testo Unico Bancario), testo consolidato pubblicato dalla Banca d’Italia.
- Decorrenza (2 febbraio 2007 per la prima casa, 3 aprile 2007 per gli altri mutui indicati) e rinvio all’accordo ABI–associazioni dei consumatori del 2 maggio 2007 per i contratti anteriori: art. 161, comma 7-ter, TUB.
- Estinzione automatica dell’ipoteca «senza alcun onere per il debitore»: art. 40-bis TUB. Surrogazione senza penali: art. 120-quater, comma 3, TUB.
- Detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo per l’abitazione principale, nel limite di 4000 euro annui complessivi fra gli intestatari: art. 15, comma 1, lett. b), TUIR; Agenzia delle Entrate, «Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026», sezione «Interessi passivi per mutui» e rigo E7.
- Detrazione spettante per intero a prescindere dal reddito complessivo: art. 15, comma 3-quater, TUIR. Riparametrazione per redditi oltre 75.000 euro sui soli mutui stipulati dal 1° gennaio 2025: art. 16-ter TUIR.
- Imposta sostitutiva del 26% sui redditi finanziari: art. 3, commi 1 e 12, D.L. 66/2014 (conv. L. 89/2014). Aliquota del 12,50% sui titoli di Stato e white list: art. 2 D.Lgs. 239/1996.
- Imposta di bollo dello 0,20% sui prodotti finanziari: art. 13, comma 2-ter, Tariffa Parte I, D.P.R. 642/1972.
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