Casa & Patrimonio
Affitto vs Acquisto
Confronta i due scenari a pari esborso: patrimonio netto, canone di pareggio e break-even point.
Il confronto giusto è a pari esborso
Non è «rata contro affitto». Chi non compra investe tutto quello che chi compra immobilizza: l'anticipo, le spese d'acquisto, la differenza fra rata e canone e anche la manutenzione con l'IMU. Se manca una di queste gambe, il confronto è truccato in partenza. Alla fine si liquida tutto in entrambi gli scenari, con le regole fiscali vere: il portafoglio paga il 26%, la prima casa no.
1 La casa che vuoi comprare
Quanto costa e quanto capitale iniziale ci vuole.
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2 Il mutuo e i costi della casa
Condizioni di finanziamento e costi ricorrenti.
3 L'alternativa: affittare
Se non compri, paghi l'affitto e investi tutto il resto.
Patrimonio netto dopo 25 anni, se liquidi tutto
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Due grandezze omogenee: entrambe le curve sono patrimoni netti liquidabili, l'una già decurtata dei costi di vendita, l'altra già decurtata del 26%.
Anno per anno
| Anno | Valore casa | Debito residuo | Patrimonio acquisto | Portafoglio netto | Canone dell'anno |
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Cosa questo calcolo NON include
Ogni esclusione sposta il risultato in una direzione precisa, ed è scritta qui accanto. Parametri normativi verificati su fonte primaria il 16 settembre 2026.
- Detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo (art. 15, comma 1, lett. b), TUIR, entro 4.000 € di interessi l'anno per l'abitazione principale): esclusa, favorisce l'affitto. L'aliquota non è stata verificabile su fonte primaria in questa revisione e non è stata cablata: meglio un'esclusione dichiarata di un numero incerto.
- Detrazione per il canone di locazione (art. 16 TUIR): esclusa, favorisce l'acquisto. Dipende da soglie di reddito e tipo di contratto che questi input non rappresentano.
- Imposta di bollo sul dossier titoli (0,20% annuo): esclusa, favorisce l'affitto, perché grava solo sul portafoglio.
- Costi accessori dell'affitto (cauzione, imposta di registro, agenzia, traslochi): esclusi, favoriscono l'affitto.
- Imposta sulla plusvalenza immobiliare: assunta nulla. È corretto per l'abitazione principale e per chiunque rivenda dopo cinque anni (art. 67, comma 1, lett. b), TUIR). Su orizzonti più brevi e su una casa che non è abitazione principale, il calcolo favorisce l'acquisto.
- Il rischio. Rendimento e rivalutazione sono costanti e certi: nella realtà il portafoglio oscilla e il mattone pure. Il modello confronta due valori attesi, non due livelli di rischio.
- Ristrutturazioni straordinarie, periodi di sfitto, aggiornamenti della rendita catastale e addizionali locali: esclusi.
Il costo opportunità dell'anticipo
Se compri casa usi il tuo anticipo come «mattone morto». Se invece lo investissi, nel lungo periodo potrebbe crescere parecchio. Il vero confronto non è rata contro affitto, ma intero scenario finanziario acquisto contro intero scenario affitto più investimento.
La fase che ribalta il verdetto
Quando il mutuo finisce, chi ha comprato smette di pagare la rata e chi affitta continua a pagare il canone, prelevandolo dal portafoglio. Un confronto che si ferma alla durata del mutuo non vede mai questa fase, ed è spesso quella che decide. Prova a spostare l'orizzonte oltre la durata del mutuo.
Quando conviene comprare?
Comprare diventa vantaggioso con un orizzonte lungo, quando l'affitto è caro rispetto alla rata e quando la rivalutazione dell'immobile regge il confronto col rendimento alternativo. La stabilità lavorativa e geografica resta il prerequisito: il costo più grande dell'acquisto è doverlo disfare presto.